Ev satın almak isteyenlerin, işlem sonrasında mağdur olmaması için yapması gereken incelemeler bulunmaktadır. Bunlar gerek ev alınacak şirket incelemesi gerek tapu kayıt incelemesi olsun tüm detaylara dikkat edilmesi gerekmektedir. Satın alınacak evin fiziki durumu mutlaka görülmelidir.
Hangi cephede bulunduğu, kullanım alan ölçüleri net/brüt denk mi? Dikkat edilmelidir. Ev alıyorum demek yetmez, yapının çatısından bodrumuna kadar her bölümden sorumlu olunduğu bilinmelidir. Yapılacak tüm masraflar ve olumsuzluklar bütün kat maliklerini ilgilendirdiğinden her bölüm ayrı ayrı incelenmelidir.
Otopark durumu son zamanlarda çok önem taşımaktadır. Tüm maliklere yeterli otopark bulunuyor mu? Bilinmelidir. Kat bilgileri çok önemlidir mutlaka görülerek karar verilmelidir. Giriş kat olarak tanımlanarak ve tamamen havasız- güneşten yoksun zeminlerin satışa sunulduğu görülebilmektedir. Yılların birikimi ve ekonomik değerinin yatırımı olarak alınacak eve dair tüm bilgiler çok önemlidir.
Ev Alırken Tapuda Göz Önünde Bulundurulması Gerekenler
Ev satın almak isteyenler için belirsizliklerin ortadan kaldırılması için sürekli yeni gelişmeler sağlanmaktadır. Geçmişte yaşanan olumsuz deneyimlerden yola çıkarak tüm detaylar alıcı lehine geliştirilmektedir. Bu nedenle ev alacak olanlar güvenle tapu kayıtlarından sorgulama yapabilmektedir.
Alınacak evin şerh/ipotek, borç durumu, hisse durumu hakkında tüm bilgilere erişim sağlanabilmektedir. Ev satın almak isteyenler ilgili kurumlara giderek alacağı evin imar detaylarından metrekare ölçülerine, yönetim planı bilgilerine ulaşabilmektedir. Ev satın alacaklar için ilk önemli koşul ruhsatsız ev alınmaması gerektiğidir.
Ruhsatsız ev yasalara uygun imal edilmemiş, gereken inceleme sonucunda onay alamamış demektir. Bu yüzden yapı ruhsatı, kat irtifak ve kat mülkiyet durumu incelenmelidir. Kat mülkiyetli ev satın alınması idealdir. Tüketici kanunu kapsamında 2014 yılında yasa çıkarılarak ruhsatsız ev satışı yasaklanmıştır.
Her şeye rağmen tüm birikimini yatırıp ev sahibi olmak isteyenlerin her şeyi göz önünde bulundurması gerekmektedir. Konut satın alırken pek çok detay mağduriyetin önlenmesi için oluşturulmaktadır. Tüketicinin de bilinçli alım yaparak beklediği eve kavuşabilmesi mümkündür.
Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Tapu Detayları
İster yatırım ister oturum amaçlı ev alınıyor olsun. Tapu kayıtları mutlaka incelenmelidir.
Öncelikle deprem riski sorgulanmalı,
Kat irtifakı/kat mülkiyeti durumu sorgulanmalı,
Evin bulunduğu bölgenin kazanç getirisi sorgulanmalı,
Çevre bilgileri, kurumsal (okul, hastane, cami, kültürel kaynaklar, bankalara yakınlık) incelenmeli,
Dairenin cephesi, güneş alıp almadığı,
Kat bilgisi, zemin/ara kat bilgileri alınmalıdır.
Evin mutlaka görülmesi ve projeye uygunluğu sorgulanmalı,
DASK poliçesi var mı?
İpotek haciz durumlarıyla ilişkili mi?
Ödeme nasıl yapılacak?
Tapu harcını kim ödeyecek?
Ev satın alınan şirketin referansları nasıl, daha önceki projeleri hakkında bilgi alınmalı.
Güvenilirliği kanıtlanan emlak danışmanlıkları ya da yapı inşaat firmalarından alım yapılmalı!
İmar planı incelenmeli, 1/1000 ya da 1/ 5000 imar plan durumu sorgulanmalı,
Satın alınacak ana gayrimenkul tapu kayıtlarıyla eldeki bilgilerin uyum netliği?
Satışa engel durumu olup olmadığı kolaylıkla öğrenilebilecek önemli detaylardır.
Kat İrtifakı Ve Kat Mülkiyeti Durumu
Alınacak evin tapu kayıtlarında kat irtifakı/kat mülkiyeti var mı? Bilinmesi gerekmektedir. Kat irtifakı yapılacak inşaatın bağımsız bölümlerini ifade etmektedir. Kat irtifakı belgesine sahip ev henüz bitirilmemiş fakat satışı yapılabilir, kredi alınabilir demektir. Kat mülkiyeti ise bağımsız bölümün tamamen bitirilerek oturuma hazır hale geldiğini gösteren önemli bir belgedir.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş işlemini Müteahhit yapmaktadır. Gayrimenkul uzmanları tarafından kat mülkiyeti kurulmuş ev alınması önerilmektedir. Ayrıca satın alınacak evin hisse durumu ve hissedarların satışa nasıl baktığı incelenmelidir.
İdeal olan tek tapulu alım yapılmasıdır. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasında bulunan farkın giderilmesi yani kat mülkiyeti kurulması önemlidir. Bunun için gayrimenkulün bulunduğu il Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne dilekçeyle başvuru yapılması gerekmektedir. Başvuru evrakı arasında;
- Binanın bulunduğu belediyeden yapının tüm cephelerini gösteren doğruluğu belgeli resim
- Hak sahibi tüm maliklerin imzalı ve noterden onaylı listesi
- Yönetim planı ibrazı
Yapıya ait teknik projenin bulunduğu evrakların teslim edilmesi gerekmektedir.
Ardından yapılan inceleme sonucunda kat irtifakı tapuları kat mülkiyet tapusuna dönüştürülerek hak sahiplerine teslim edilmektedir. Tüm süreçlerin takibi özenle yapılarak olumsuz sürprizlere fırsat verilmemesi gerekmektedir.
Sıfır & İkinci El Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Ev satın almak isteyenler öncelikle nasıl bir ev satın almak istediğine karar vermelidir. İstenen ev ikinci el mi olacak yoksa sıfır mı? Ardından tapu kayıtları şerh ipotek ve satılamaz kayıtları olup olmadığı ilgili tapu kayıtlarından sorgulanmalıdır. Hacizli bir ev satın alanlar ciddi sorun yaşayabilmektedir. Bu nedenle şerh/ipotek durumu temiz olmalıdır.
Yapının bulunduğu bölge detayları yani mevcut durum ve gelişim durumu incelenmelidir. Sıfır ev alanların dikkat etmesi gerekenler arasında şirket politikası ve referans durumu çok önemlidir. Güneş alıp almadığı, nem rutubet durumu hatta ölçüler net/brüt doğru mu bilinmelidir.
Henüz teslimi tamamlanmayan bir konut satın alınması zorunlu olmadıkça doğru değildir. 2. El konut alımında da dikkat edilmesi gereken hisse durumu, kat mülkiyeti, borç durumu mutlaka sorgulanmalıdır.
